El Sistema Registral Inmobiliario Dominicano

A la base del sistema inmobiliario registral dominicano se encuentra el Sistema Torrens, el cual se caracteriza por ser in rem (sobre la cosa), constitutivo y convalidante de derechos. El mismo está regulado por la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario y su reglamentación complementaria. Se estructura así una jurisdicción especializada y suis generis conformada tanto por los Tribunales de Jurisdicción Inmobiliaria, como por una Dirección Nacional de Registros de Títulos llamada a inscribir y dar publicidad a los derechos reales inmobiliarios (a través de los Registros de Títulos), y una Dirección Nacional de Mensuras Catastrales, órgano técnico por excelencia, llamada a individualizar, determinar y ubicar los inmuebles (a través de las Direcciones Regionales).

Bajo este sistema, para que efectivamente un derecho real inmobiliario sea reconocido debe estar debidamente registrado. Prima así la máxima de que aquello que no está en el registro no existe y el principio de prioridad que establece que el primero en el tiempo es el primero o mejor en el derecho (prior in tempo prior in iure). Esto busca evitar la existencia de derechos, cargas o gravámenes ocultos que afecten a un inmueble.

Como elementos cardinales de este sistema se erigen cuatro principios registrales que constituyen sus pilares:

a) El principio de legalidad garantiza la previa depuración de los derechos registrados, existiendo certitud sobre la existencia de los mismos.

b) El principio de especialidad, que parte de la debida individualización y determinación del inmueble, procurando que a éste se le atribuya un lugar particular y se tome como base del sistema registral, el cual busca reflejar “como en un espejo” todos los incidentes de su vida jurídica. Se tiene así certeza sobre el objeto registral sobre el cual recaen los derechos.

A esto se suma la debida identificación del sujeto y de la causa del derecho, siendo introducidos acertadamente en la legislación dominicana como elementos nodales a fin que transparentar la realidad del inmueble.

c) El principio de legitimidad o autenticidad garantiza la existencia de los derechos y asegura que sólo el titular pueda disponer de ellos, quedando investido de las atribuciones que le confiere dicha titularidad.

d) El principio de publicidad, a través del cual tiene lugar la materialización del asiento que lleva a la constitución, convalidación y oponibilidad de los derechos. El mismo tiene a la vez por finalidad que haya una fuente de información para los terceros que permita transparentar la situación jurídica del inmueble, pesando sobre el registro una presunción de exactitud y dotando de fe pública su constancia.

Se conforma así un sistema que busca fortalecer la seguridad jurídica preventiva a fin de proteger a los terceros adquirientes y las transacciones e inversión en el sector inmobiliario, a la vez que salvaguardar los derechos reales inmobiliarios en sí mismo.

Désirée Barinas Ubiñas, J.D., M.D., Ph.D.

'